Пхукетка вилла атыылаһааччы биир күн иһинэ үс сурук илии баттаабыт: сир былаанньа (лизинг), дьиэ тас чинчирдиин (freehold), уонна менеджмент компаниянан сервис-килиэп. Юристар кэлин, кэпсэтии кэмигэр, биир, куорту дьахтыр курдук, эмиэ сурук иһинэн умматан хааллыбыт бэлиэни булбуттар: ол пункт девелопердии барыта үс договору биирдэ сотуохтаах суолу биэрбит эбит - тэксэй уу түлүгүн кэмнэ төлөөбөтөх иһин. Онтон сир лизингэ, дьиэ бэйэтэ да киэн.
Ол пунктаны кэпсэтии кэмигэр устубуттар. Ол буолбатах эрэ буоллар, 1 миллион доллардаах баай уу түлүгүн эп-хамыага сылдьыа этэ.
Бу биир хаамыы буолбатах. Тайландка сатыы-атыылаһыы договордарын нотариустар сорукка эрдэ көрбөт эбит, оттон девелопердэр уонна хаачыстыба хайыысчылар бэйэлэрин юристарынан кураан бэлэмнэтэр стандарт сурукка бэйэлэрин интэриэстэригэр туттар. Тиитул (чанот) сатабылын сорудара сотору сатыы: чанот бигэлии тапталлаах буолара элбэх. Мунньах сурукка кэлэн, суоппар курдук, суут иккис эргэнэн барар: ол диэн - договордар тиэкиһигэр.
Сатыы-атыылаһыы договорга ханнык сыыһа кыаллар түмүгэ өссө ыарахан буолара?
Саамай ыарахан сыыһа - cross-default пункт: биир договорго сыыһалааһын, тугу гынан баран, атын иккис уонна үһүс договору бары эмиэ соппуу сотуохтаах толорон биэрэр. Дьиэ уонна сир лизинг иккиэн биир пакетка сылдьыбытыгар, сервис-килиэпкэ ситимнээх майгыттыырга, сир туттуу бэрээдэгэ эмиэ хамматахпыт. Бу пунктаны биирдэ көрдөрбүт эмиэ.
Бангкогу мал-салааттыы (retail) аренда договорга атын капкаан баар. Хас кэми 10% индекстиир, оттон менеджмент 18 ыйнан биирдэ уокталабас, тэнэлии суох, тэрилтэ курдук боппуруос суумата эргитии кыахтаах. Биир сатыы-атыылаһааччы ол бэрээдэги эргитэн, докуменнаах хаартыска киллэрэн, сылга 5 000 доллар быйаас түбэсиннэрбит. Ол баар кэйиэс, тарбахтара сорудара.
Паттайада хардыы дьиэ тутарга (construction) договорда, дьоммут атыылаһааччы кэрдиискэлэ бытыылын иннинэ буолбатах, оттон девелопер балачча тохтотон биэрэн эрэ хаалларар. Пункт тиэрдиллиэхтии, толору тэрилинэн (firm deadlines), хаачыстыба бэрээдэгин таарыйа биир иккис эркэн курдук: билигин сатыы-атыылаһааччы буолбакка, девелопер эмиэ штраф иэнин холбоохтуохтаах.
Лицензия уонна франшиза договордар (Самуй, Бангкок) сорото бренд бэйэлии баттаппат, роялти нооруон эмиэ биирдиин туттаран биэрэр. Самуйга биир туризм-бизнестэн туспа хамнаас (гарантия) уонна компенсация пункту эбэн, харчылыы ыарахан риск 100 000 доллар курдугу сотубуттар. Ол пункт эмиэ уопсай стандарт, урут сурукка эрдэ көрдөрбөт.
Кайыр сирдэрин уорар: cross-default диэн тугу быһаарар?
Cross-default пункт диэн - биир договорго сыыһалааһын, атын иккис договорго эмиэ уокталаах сот пунктаны биэрэр. Дьиэ уонна сир лизинг пакетинэн ылыныыга, тэксэй уу түлүгүн эп-хамыа бухчатыгар да, сир туттарыы бэрээдэгин эргитии кыахтанар курдук туттара кыаллар. Ол иһин юрист эргэ хайаан да ыйытар: сорудахтыы кыаллар?
Дьиэ, сир лизинг, тас чинчирдиин: бытыылын кимиин чугаһатыахпыт?
Сир лизинг + дьиэ freehold бэрээдэги Пхукетка уонна Ко Самуйга сатабылын бигэ, элбэх дьон ол курдук атыылаһар. Ол эрээри тэксэй сурук иккис да үс сурукка бөлүгэ этэ, сааскы курдук - тутуутун сыыс сирдэригэр сатыы сыыт кыаллар. Бэрэбиэркэлии тускута:
- атыылаһаачыны иккис үлэлээх атыылаһааччыга, дьиэ иҥэрдиигэ хайаан ааттарыахтаах;
- майгыттыырга (сервис менеджмент кыаллана) атын кампании кэлэн;
- аймахтарга биэрии (наследование) кэмигэр;
- атын соҕотоҕун диэки сир дьоннорунуун таарыйар боппуруоскаhа.
30 сыллаах сир лизинг иккис 30 сыллаах эбии эмтэммит эбит буоллар, иккис эбии кэмнэ ким чугаһытар диэн ыйытыахтаах - сорудахта тугу да суоҕун, ол эбэн ол лизингэ ким туттарар курдук бигэлии эрэ, сир хайыысчылар сайабылынан. Ол суолу тохтотоор эрэ юрист эрэ буруйдаах туох да буолбатах, ол диэн тэттик түбэлтэ.
Атыылаһааччы саамай элбэх мунньаана дьиэ хатыламматах устуупкаттан хайдах ситиhиллэр?
Саамай ситимнээх, куруук киэн туттара - тиитул (чанот) кыайар дьон элбэх, ол эрээри договордар тиэкиhигэр биирдэ иккис эргэ хайыы буолар. Бэрэбиэркэлии биирдиин:
Off-plan квартира. Тускута тиитул буолбатах - хамныыр график. Инсталмент төлөбүрдэрэ тутуу этаптарынан ситимнэнэр, ыйынан наада суох. Штраф эйгэтэ иккис ыраахтыахтаах: атыылаһааччы кэрдиискэлэ хаамыытыгар штраф толорбут буоллаҕына, девелопер тиэрдиллиэхтии баҕарбат хаамыытыгар эмиэ штраф толорон биэрэр. Тэрилинэн хаачыстыба (defect) тугу быhаарар этии кэлэн, эрдэ сатыы-атыылаhааччыга ыйытыахтаах, ол буолбатах эрэ буоллар 'пластар хаачыстыбата' боппуруос тас курдук 'эйиэ хайаан да' боппуруоскаhа хайдыа.
Бизнескэ коммерциялыы аренда. Манна сирдээҕи буолбакка договор тускута этэрбит. Кэми быыс аайы фиксированнай ставка эргилэн турар эйгэ эрэ. Хайыысчы бэйэтин уокталаах тарбахтара тугу сот эбитэй ыйытыахтаах, индексация формулатын, депозит хамнаhын кэрдиискэ буолуохтун иннинэ, дьиэ атын хайыысчыга барар кэмигэр аренда тугу сот буолар.
Лицензия эбэтэр франшиза. Хайыысчылар интеллектуальнай собственность уонна роялти боппуруоhа кыайар сирдэрэ. Товарнай марка Тайландка ааттаппата буоллаҕына, харыстыыр туох да суох. Роялти сурукка ситимнэммит буоллаҕына, төттөрү санааргыыр туох да суох.
Ыстатыйа сирдээх таблица: атыылаhыы түбэлтэлэрэ уонна олус эмиэ сыыhа
| Атыылаhыы тиибэ | Тускута капкаан | Тускута бэрэбиэркэлиэххэ | Сыыhа сылтаhыыта | |---|---|---| | Дьиэ: сир лизинг + тас freehold | Cross-default бары договору сотор | Тохтотуу пункта, лизинг эргиитин бэрээдэгэ, ааттарар быраап | 1 миллион доллар курдук баайы толору сүтэрэр кыах | | Off-plan квартира | Штраф эрэ атыылаhааччыга, хаачыстыба тускута биллибэт | Этаптардаах инсталмент, штраф, тиэрдиллиэх кэмнэ бэрэбиэркэ | 12-18 ый чуумпу турар, компенсация суох | | Молл коммерциялыы аренда | 10% индексация + 18 ыйынан ставка эргитии | Индексация формулата, дьиэ атын хайыысчыга барыы, депозит | Сылга 5 000 доллар курдук, биир этэрэс аайы | | Бренд лицензия | ИС харыстыыр туох да суох, компенсациясыз тохтотуу | Товарнай маркалыы регистрация, кэми, тохтотуу быhаарыылара | 100 000 доллар курдук промоцияга сыыт | | Франшиза | Роялти биирдиин уокталанар, маркетинг хамнаhа биллибэт | Фиксированнай роялти, маркетинг бюджета, эксклюзив территория | Толору кэмнэ сотору эмиэ хамнас улаатыыта |
Ким сыыс ыттаhар: чуолкай мунньах кэккэлэрэ
Чанот эрэ бэрэбиэркэлиир, ол кытары тохтуур. Чанот таhаарар буоллаҕына, ол дьиэ бигэ буолбат. Хас икки докуменнары бэрэбиэркэлиэххэ наада, ол эрээри договор саамай ыарахан сир.
Тылбаас баттаhар итэҕэл. Тайланд суутунан тайланд тылынан тэксэй сот. Инники тылбаас, ол кытары атын тылбаас, ситиhии эрэ буолар. Ханнык тыл сотуору бэлиэ этиигэ ситимнээх пунктаны эмиэ туттар, иккис тылбаасчыты бэрэбиэркэлии наада.
Штраф диэн быhаарыы толору эрэ бигэлии. Пункт киллэрэн, девелопер сылы аhаран биэрэн, ол хаамыы толорон биэрбэт: тэрилтэ балансатыгар туох да суох. Штраф эрэ бигэ буолар этаптардаах инсталмент, банк гарантия, эбэтэр эбии инсталмент тохтотон көрдөрбүт буоллаҕына. Бу түбэлтэ бэйэтэ - оруhуйуттан иккис бэрээдэктэн эрэ буолбат.
Хайыылыы сатыытыгар турар. Депозит биир күн, договор биир ый бэрэбиэркэ этэрбит. Резервация договордарыгар куруук ситиhиллибэт депозит пункт бэлиэ буолар, ол иhин харчы барыытын иннинэ, кэннинэ буолбатах, кэпсэтии ирдэнэр.
Боппуруоскаhы быhаарыы пункту умматыы. Сингапурга арбитраж кэрэ курдук иhиллэр, ол эрээри 10 муннаах эмиэ доллар турар, 5 миллион THB турар атыылаhыыга ол туох да ситимнээх буолбат. Кыра-орто сатыы-атыылаhыыга тайланд суут местнай эрэ сатабыл.
Менеджмент кампаниятын нейтральнай тыл. Сервис договор девелопер кытары ситимнэнэн турар, сервис-хамнаhы уокталаах эргэтэн биэрэр. Индексация формула эбэтэр бигэ хаппыр (ceiling) курдук пункт наада.
Дьиэ атыылаhааргытыгар олохтоох бэрэбиэркэ хаачча кыайыахтаах?
Маркета аhар бэрэбиэркэ хаачча стандарт квартира атыылаhыыга нуохас тыhыынча батка курдук, вилла лизинг уонна корпоративнай тэрилтэлээх буоллаҕына хаачча улаатар уонна кэми элбэх. Дьиэ сыыт 10 миллион THB тахсар буоллаҕына, ол бэрэбиэркэни туттубакка хаалар сотору харчы аhарыы буолбат.
Биир кундэй эбии: атыылаhыы сыыта 3 миллион THB аннынан буоллаҕына, толору бэрэбиэркэ, корпоративнай докумену бэрэбиэркэлиир, сир кааматын кыттыыны бэлиэлиир хаачча киэн буолуон сөп. Ол түбэлтэлэргэ 4 пунктаны эрэ бэрэбиэркэлии тускута: тохтотуу пункта, төлөбүр, быраабы ааттарыы, боппуруоскаhы быhаарыы.
Тайланд суолу арай сатыы-атыылаhааргыт бэрэбиэркэ кэмигэр туттар кыахтаах
Сатыы-атыылаhааргыт дьиэ, сир лизинг, тас чинчирдиин докумену да, бары иккис юрист бэрэбиэркэлиэхтин иннинэ илии баттаама. Сатыы-атыылаhааргытыгар менеджер 'стандарт, туттубат сурук' диэн этэрин истибэккит: договор эргиллэр, тохтоммот проектарга саамай хаа.
Кивилаб Пропертиин бэрэбиэркэ чек-листыгар этиллэрин курдук, харчы барыытын иннинэ 6 этааптаах бэрэбиэркэни аhар наада: тиитул уонна эп-хамыата, атыылааччы быраап-бэйэтин, разрешениелэр, хамаанньа квота (foreign freehold quota), сатыы-атыылаhыы договор бэйэтэ, уонна төлөбүр докуменнара. Иккис юрист сурук проектыгар этииннэрин тохтотуу, ааттарыы, индексация пункту бэлиэлиэн этиэххит. Бу биир бэрэбиэркэ биир нэдиэлэ, эбэтэр иккис нэдиэлэ буолуон сөп, ол эрээри кэпсэтии позицияны ханнык скидка да улаатыннарыа суохтаах.
Сурук сирэ: Kivilab Property